2026年カリフォルニア住宅市場展望：金利低下による在庫増加と価格高騰の継続

カリフォルニア州の住宅市場は、2025年の回復予測に続き、2026年にかけても市場の調整と価格高騰の構造的な問題が共存する複雑な状況が続くと見込まれます。手元にある情報源は主に2025年の予測に基づいていますが、その延長線上にある予測や、地域ごとのより長期的な見通し、そして市場を形成する根深い構造的問題から、2026年の展望を考察します。

1. 2026年に向けた市場の基盤と金利動向

2025年の市場は、住宅ローン金利の低下と住宅在庫状況の改善によって、売買活動が活発化すると予測されています。この動きは2026年の市場の基盤を形成します。C.A.R.の予測によると、30年固定住宅ローン金利の平均は2024年の6.6%から2025年には5.9%に低下する見込みですが、関連する予測記事では、2025年9月から2026年9月までの12か月間の住宅ローン金利予測や、2025年から2027年までの2年間の金利予測についても言及されています。C.A.R.の分析では、今後18か月間（2025年後半から2026年前半にかけて）に、金利はさらに低下し、「ロックイン効果」はさらに緩み、より多くの物件が市場に放出されると予想されています。

2. 在庫の増加と価格への継続的な上昇圧力

金利の低下と「ロックイン効果」の緩和により、引っ越しを遅らせていた住宅所有者や、市場の回復を待っていた投資家が、価格上昇の傾向を売却の機会と見て物件を市場に出すでしょう。これにより、2025年のアクティブ・リスティングは歴史的な水準には及ばないものの、10%以上増加すると予測されています。この在庫増加の傾向は2026年も続く可能性が高いですが、C.A.R.のチーフエコノミストであるジョーダン・レヴィン氏が指摘するように、需要もまた低い住宅ローン金利によって増加するため、住宅不足が市場競争力を維持し、価格を押し上げる主要因であり続けるでしょう。2025年の州中間価格は$909,400に達すると予測されており、2026年も経済的な大きなショックがない限り、緩やかながらも価格は上昇を続けると考えられます。

3. サンフランシスコ・ベイエリアにおける価格下落の継続予測

州全体の価格が緩やかに上昇する予測とは対照的に、サンフランシスコ・ベイエリア（5郡）では、既に過去3年間で価格が11%下落するなど、市場調整が先行しています。特に、ベイエリアの住宅価格は2026年に向けてさらに下落を続けるという予測が示されています。ベイエリアの市場は現在、10年間で最大規模の「健全な買い手市場」に移行しており、サンフランシスコ・ベイエリア全体の12か月間の価格予測（動画配信時のデータに基づく）は**-4.2%**と示されています。これは、サンフランシスコのダウンタウンやオークランドなどの特定エリアでは、既に過去の2008年クラッシュ時よりも大きな価格下落が見られているためです。

4. 南カリフォルニアの市場調整とアフォーダビリティの悪化

南カリフォルニアの市場は、2025年に向けて売り手市場から「よりバランスの取れた市場」へと移行しつつあることが示唆されています。しかし、価格水準は依然として高く、特に南カリフォルニアで最も手頃なサンバーナーディーノ郡ですら、エントリーレベルの住宅を購入できる世帯の割合（アフォーダビリティ）は、過去10年間で60%低下しています（2015年第1四半期の75%から2024年第4四半期の47%へ）。この地域でエントリーレベルの住宅を購入するために必要な最低収入は、2024年第4四半期時点で$84,600と推定されています。2026年に金利がさらに低下したとしても、この構造的なアフォーダビリティの危機が劇的に改善される兆候は、ソースからは見られません。

5. 2026年以降の構造的な課題と高騰の圧力

2026年の市場動向を予測する上で最も重要なのは、価格高騰の構造的な要因が解消されないことです。カリフォルニア州では、建設を困難にする厳しいゾーニング法や規制が、供給を人為的に制限しています。ロサンゼルス郡の75%が一戸建て住宅向けにゾーニングされていること や、高所得層が高額な株報酬によって競争に参加する地域的な富の集中 が、価格を容赦なく押し上げています。また、プロポジション13が固定資産税の上昇を制限し、所有者に売却を思いとどまらせる「ロックイン効果」を生み出しているため、2026年以降も供給不足は慢性的に続き、カリフォルニア州の住宅市場は引き続き高価格帯で推移すると予測されます。